- 052-5030320
- office@elharar-law.co.il
בני זוג, אחים, יורשים, שהמכנה המשותף שהם שותפים בנכס מקרקעין, במגרש, דירה, בית, משרד חנות ו\או בכל נכס נדלן. עליכם לדעת כי הזכות שלכם לפרק את השותפות בנכס היא ברורה ומוחלטת ולא משנה מה חלקו של השותף בנכס גם אם מדובר באחוז בודד, כל אחד מהשותפים זכאי בכל עת לפרק את השותפות בנכס המשותף, ובית משפט לא יוכל למנוע זאת מכם כלל
הזכות לתבוע פירוק השיתוף קבועה בסעיף 37 (א)לחוק המקרקעין קובע כי כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף במקרקעין יכול רשאי וזכאי, אם רצונו בכך הוא להביא לפירוק השיתוף גם באופן חד צדדי ובניגוד לעמדת השותף\ים האחר\ים. הזכות הקניינית היא כ"כ חזקה עד שאפילו החוק קובע במפורש כי תניה או הגבלה אשר פוגעת בזכות הפירוק העולה על 3 שנים ניתנת לביטול בצו בית המשפט. סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין קובע כי: הייתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין העיקרון ברור וקשיח לפיו כל שותף במקרקעין זכאי לדרוש ולקבל פירוק שותפות במקרקעין, ולא משנה מה חלקו.
המשרד מעניק ללקוחותיו ליווי וייעוץ משפטי החל משלב המשא ומתן לקראת רכישת הנכס ( דירה, מגרש, בית, חנות, משרד), לרבות את כל הבדיקות המשפטיות הנוגעות למצבו המשפטי הנכס, בטאבו, במנהל, אצל החברות המשכנות, ברשויות השונות (עירייה, מחלקת הנדסה). ליווי העסקה מול הבנקים וגופי מימון שונים נטילה או גרירה של המשכנתא, ועד לרישום הזכויות בנכס והעברת הזכויות בו לקונה. למשרד ניסיון של 20 שנה בביצוע עסקאות מכירה וקנייה של נכסי נדל"ן
חלוקה בעיין (חלוקה פיזית של המקרקעין) - סעיף 39 לחוק המקרקעין. זהו מצב שבו ניתן לבצע חלוקה של המקרקעין כגון מגרש בגודל מסוים שניתן לחלקו לחלקים בהסכם שיתוף או פרצלציה רישומית של יחידות משנה כך שכל שותף יהיה בעלים בשלמות ולבד של חלק במגרש, השותפים ייפרדו וכל שותף ינהג בחלקתו מנהג בעלים. ראוי לציין כי לא תמיד הדברים כ"כ פשוטים שכן בהסכמי שיתוף כאלו יש להביא לידי ביטוי את החיים המשותפים במגרש משותף בצורה אופטימלית כך שכל אחד יוכל לעשות שימוש בחלקה שלו כרצונו, לבנות בו זאת כמובן מבלי לפגוע בזכויות החלקה הגובלת
פירוק על ידי מכירה - סעיף 40 לחוק המקרקעין. אפשרות זו נפוצה, הגם שפחות עדיפה מבחינת בתי המשפט. במקרה כזה, המכירה היא של כל המקרקעין בשלמותם. אם המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה פיזית בעין, או אם חלוקה כזו תגרום נזק ו/או הפסד משמעותי לאחד מן השותפים ו/או כולם, הרי שניתן למכור את הנכס לצד שלישי
פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף - סעיף 42 לחוק המקרקעין פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף הוא למעשה מדובר במקרה בו מדובר בנכס שניתן לרושמו ליחידות נפרדות מבלי לבצע מכירה כגון נכס שניתן לרושמו למספר יחידות והמתאים להירשם כבית משותף, אזי במקום למכור אותו לצד שלישי, אפשר לרשום יחידה או מספר יחידות על-שם שותף או שותפים מסוימים
הסכם שיתוף - ככל שקיים מלכתחילה הסכם בין השותפים בעלי המקרקעין, המסדיר גם את מנגנון פירוק השיתוף ביניהם, אזי פירוק השיתוף ייעשה בהתאם להוראותיו של ההסכם. ויוער, כי הסכמי שיתוף יכולים גם לשלול פירוק שיתוף, אולם לפי החוק תוקף של מגבלה כזו מוגבל לשלוש שנים בלבד, כאשר לאחר מכן בית המשפט מוסמך לכפות פירוק שיתוף
פירוק שיתוף במקרקעין \ דירה \ בית בין בני זוג. במקרים רבים, כאשר מדובר בבני זוג שהם בעלים של דירת מגורים, או כל נכס נדל”ן אחר, המצויים בהליכי פירוד ו/או גירושין ולאו דווקא שיש תנאי להיות בהליכי היפרדות זוגית ששוב הזכות לפירוק השיתוף הוא מוחלטת ללא קשר למצב האישי, אך ברוב המקרים בהיפרדות עולה הצורך בניהול הליך של פירוק שיתוף, זאת כאשר אין בין הצדדים הסכמה לגבי חלוקת הנכס. עמדת הפסיקה היא, כי החוק הנוגע לפירוק שיתוף במקרקעין חל גם לגבי בני זוג. עם זאת, מאחר ובמקרים רבים המדובר בנכס שהוא בית המגורים של בני הזוג וילדיהם, הרי שבתי המשפט יתחשבו בעובדה שפירוק מהיר ומיידי עלול להביא את הצדדים למצב שהם ו/או ילדים קטינים ייוותרו ללא קורת גג. לכן המחוקק קבע כי על פי סעיף 40א (א) “דירת מגורים של בני זוג" החליט בית המשפט לפי סעיף 40, על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע. לכן, כאשר מדובר בדירת בני זוג, בית המשפט אמנם מוסמך להוציא מלפניו צו לפירוק שיתוף בדירת מגורים, אך במקביל גם יכול להחליט לעכב את הביצוע בפועל של הליכי המכירה או להתנותה עד שיימצא לצדדים ולילדיהם פתרון מגורים ראוי.
הערת מיסוי חשובה! יש לזכור כי העברת הזכויות בבית המגורים בין בני הזוג אגב גירושין גם במקרה של ידועים בציבור, פירוק שיתוף של דירת מגורים שאחד מבני הזוג רוכש את חלקו של בן הזוג השני פטורה מתשלום מס. פירוק שיתוף בנכס משותק. במקרים רבים של נכס משותק ויחסים עכורים בין השותפים שמקפיאים את הנכס ומעמידים אותו "כאבן שאין לה הופכין" קבלת צו לפירוק שיתוף יכול להיות מהלך אסטרטגי חכם. פירוק שיתוף מהווה מכשיר משפטי יעיל לשם מינוף מימוש של קרקעות אשר משותקות, לאורך שנים רבות, בשל ריבויים של השותפים בהן, או כאלו שאינם מצליחים להגיע להסכמות ביניהם, הדבר נפוץ במקרה של ירושה וסכסוך בין יורשים או שאחד השותפים הוא תושב חוץ. באמצעות ההליך המשפטי של פירוק שיתוף במקרקעין, בהחלט ניתן להפוך את הנכס נדלן, מנכס שהוא משותק ומכביד לנכס שהוא נדל”ן מניב.
בניגוד לסוגים אחרים של תביעות משפטיות, הרי כאשר עסקינן בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, הסוף שלה ידוע מראש. בפירוק שיתוף במקרקעין המצב ברור והתוצאה בשורה התחתונה היא שבית המשפט יפרק את השיתוף בנכס מקרקעין. כמובן, שיש לעמוד בתנאים מסוימים, אבל הם בסיסיים מאוד. בסופו של יום – תביעה לפירוק שיתוף תתקבל, לפי אחת מבין האופציות לאופן החלוקה (כפי שפורטו לעיל), בהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט, לפי נסיבות העניין
תביעת פירוק שיתוף הינו: 1.הליך פשוט וקצר באופן יחסי להליכים אחרים 2.תביעה לפירוק שיתוף מתנהלת מהר (לעומת הליכים משפטיים אחרים).לאחר שהגשנו תביעה לפירוק שיתוף, למעשה יצרנו סטאטוס חדש בנוגע למקרקעין. במקרים רבים, ניתן לראות שעצם הגשת התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בבית המשפט מכנסת את השותפים, מתניעה ביניהם ניהול משא ומתן (מה שאולי לא היה קודם לכן), והיא גם מאיצה את המשא ומתן מעמדה של כוח. וזאת, מהסיבה הפשוטה – שהצד השני יודע שאו שהוא מגיע מולנו להסכמה, או שהקרקע שלו תפורק בדרך של חלוקה בעין, או שהיא תימכר ותצא מידיו.
